Asuntokuplasta
lokakuu 13, 2010 3 kommenttia
Suomen velkarahalla rahoitettu asuntokupla puhkeaa pian. Kuplan ovat luoneet suomalaiset kuluttajat luullessaan asuntojen hintojen nousevan loputtomiin. Pankit ovat avustaneet kuplan luomisessa holtittomalla lainapolitiikallaan, sillä ne hyötyvät kuplan syntymisestä ja sen puhkeamisesta.
Kun asunnon ostaja hakee pankista asuntolainan, luo pankki lainattavan rahan tyhjästä asunnon vakuusarvoa vastaan. Lainanottaja maksaa rahoilla asunnon ja asunnon myyjä tallettaa rahansa pankkiin. Pankki edelleenlainaa nämäkin rahat, ja näin syntyy luottoekspansio. Pankeilla on fyysistä rahaa vain murto-osa talletusten määrästä, joten pienikin määrä tallettajia, jotka nostavat rahansa seteleinä pankista, voivat aiheuttaa pankille rahapulan ja tätä kautta aloittaa luottoekspansion purkautumisen.
Pankit hyötyvät asuntojen hinnannoususta ja sitä seuraavasta kuplan puhkeamisesta, sillä ne saavat itselleen lainanottajien vakuuksiksi asettamat asunnot edullisesti kuplan puhjetessa. Ohessa esimerkkilaskelma aiheesta:
1. Ostat asunnon 200 000 eurolla. Maksat asunnon säästöilläsi, joita sinulla on 30 000 euroa, ja ottamalla asuntoa vastaan 170 000 euron lainan pankista.
2. Maksat pankille 50 000 euroa lainanlyhennystä sekä 20 000 euroa korkoja muutaman vuoden kuluessa.
3. Jossain vaiheessa asuntokupla puhkeaa ja asuntosi markkinahinta puolittuu 100 000 euroon. Sinulla on edelleen lainaa 120 000 euroa, mutta asuntosi arvo on enää 100 000 euroa. Koska lainan vakuusarvo ei kata jäljellä olevaa lainasummaa, pankki irtisanoo lainasi.
4. Jos et saa jostain 120 000 euroa, jonka tarvit lainan maksaaksesi, menetät asuntosi pankille. Pankki hyvittää asunnostasi sen markkina-arvon 100 000 euroa, ja jäät vielä 20 000 euroa velkaa pankille.
Lopputulos:
- Maksoit muutaman vuoden asumisestasi 100 000 euroa, ja jäit pankille velkaa vielä 20 000 euroa.
- Hyötyjiä olivat asunnon myyjä, joka sai asunnostaan hyvän hinnan, sekä pankki joka sai 20 000 euroa korkotuloja sekä asuntosi 100 000 euron hintaan, eli puoleen hintaan siitä mitä itse siitä maksoit. Pankki todennäköisesti myy asuntosi pois seuraavan nousukauden aikana tätä kalliimmalla.
Pankki voi irtisanoa lainan myös mikäli jäät kuplan puhkeamisen seurauksena työttömäksi, etkä selviä lainanlyhennyksistä.
Miten kannattaa toimia?
1. Myy asuntosi ja muu omaisuutesi ennen kuplan puhkeamista, sillä kuplan puhkeamisen jälkeen kaikki on halvempaa.
2. Osta rahoillasi jotain mikä säilyttää arvonsa. Tälläisiä ovat esim. defensiiviset osakkeet, eli yritykset jotka menestyvät kun BKT laskee.
Allaolevassa kuvassa näkyy kotitalouksien velkaantumisasteen kehitys 1975-2009:
ja seuraavassa kuvassa vanhojen kerrostaloasuntojen reaalihintaindeksi 1970-2009:
Kuvat ovat otettu Tilastokeskuksen sivuilta.
Hyvä kirjoitus!
On tosiaan hauska yksityiskohta, että pankkien varat ovat kiinni veloissa ja velat muuttuvat kirjanpidossa saataviksi. Saatavia vastaan puolestaan voidaan (kai) antaa lisää lainaa.
Vai toimitaanko suomessa näin?
Miten muuten mahtaa olla, laskeeko Euroopan keskuspankki tarvittaessa uutta rahaa liikkeelle perusteenaan esim. se, että pankkien saatavat ovat lisääntyneet?
Hyvä kirjoitus, oikeaa toisinajattelua. Tosin vähän olet tainut saada vaikutteita gurling markulta:-)
Juuri näin, velkaponzin kehittymistä tässä sivusta seurataan. Ainoa asia, josta olen eri mieltä on se että pankit jäisivät istumaan asuntojen päälle ja odottamaan seuraavaa nousukautta. Meillä on hyvin muistissa edellisestä lamasta ja lukuisia esimerkkejä lähihistoriasta (Islanti, Irlanti, Espanja, Jenkit, etc) mitä tapahtuu pankeille kun asuntojen hinnat lähtee laskuun ja vakuusarvot siinä samalla. Yhtäkkiä pankkien velat onkin yheisiä ja ne lisätään valtion velan päälle.
Kannattaa siis sen asunnon myynnin lisäksi miettiä myös pankkiosakkeiden myyntiä. : ) Ja samalla ajatella ehkä muuttoa johonkin lämpimään maahan siinä vaiheessa kun on suomen vuoro alkaa selvittelemään asuntovelkaponzia.